یکشنبه, 22 بهمن 1396 ساعت 23:00

اطلاعات تکميلي

  • طرح بازآفرینی شهری و ارزیابی هفت بازار مرتبط

بانکها و سوداگران مسکن بی نصیب میمانند

این مورد را ارزیابی کنید
(0 رای‌ها)

عصراقتصاد: یکی از برنامه های راهبردی دولت در بودجه سال 97 برنامه بازسازی بافت های فرسوده شهری یا برنامه بازآفرینی شهری است که طی روزهای گذشته علاوه برتاکید رئیس جمهور در سخنرانی 22 بهمن امسال، توسط وزیر راه و شهرسازی و سازمان برنامه و بودجه به رسانه ها هم توضیح داده شده است.

این برنامه که در طی ده سال، سالیانه 300 هزار واحد مسکونی فرسوده را شامل می شود از زوایای مختلف بر اقتصاد ملی تاثیر گذار است که مسئولین دولتی بخش مربوط به ایمنی اماکن و اشتغالزایی آن را برجسته تر از سایر ابعاد آن تلقی می کنند، اما به نظر می رسد این برنامه باید در تعامل با ذینفعان مختلف بازار ساخت و ساز مسکن بررسی شود.

ذینفعان برنامه کدام ها هستند؟

به نظر می رسد شرکت های ساختمانی و انبوه سازان به عنوان گروه اول، سوداگران مسکن به عنوان گروه دوم، موجر ها گروه سوم، بانک ها گروه چهارم و پنجم، صنایع ساختمانی گروه ششم و بازار سرمایه به عنوان گروه هفتم، مهم ترین ذینفعان و بلکه بهتر بگوییم ذی ربطان این برنامه می توانند باشند که با توجه به مختصات و ساز و کار های هر کدام از این گروه ها در تطبیق با مختصات برنامه می توتن میزان بهره برداری آنها را برآورد کرد.

  • گروه و شرکت های ساختمانی و انبوه سازان

طبیعتا این گروه به عنوان مجریان طرح می توانند به گردش مالی خود در این پروژه امید وار باشند و در یک شرایط متعادل و نه سوداگری و تولید ابنیه لاکچری روز های پر رونقی را انتظلر بکشند. البته در مورد این گروه موضوع قیمت گذاری ساخت و ساز و پرداخت های به موقع دولت از شروط جدی و موثر است. در غیر این صورت یا باید شاهد ابنیه بی کیفیت باشیم و یا خلف وعده.

  • گروه سوداگران مسکن

انتظار این گروه از رونق بازار مسکن، رشد بورس بازی مسکن است که در این برنامه چنین رونقی پیش بینی نمی شود، چرا که ساخت و ساز ها با داشتن مالک مشخص و در سطوح میانی جامعه صورت می گیرد و زمینه ای برای ایجاد موج گران فروشی مسکن از طبقات پایین رو به بالا وجود ندارد و چه بسا در بازار سوداگری با رکود نسبی هم رو به رو باشیم.

  • گروه موجر ها

با توجه به نیاز به اسکان موقت ساکنین بافت های فرسوده فعلی در دوره بازسازی به نظر می رسد این بازار نیز با رونق نسبی مواجه شود که انتظلر می رود مجریان برنامه نسبت به این امر با حساسیت بیشتری برخورد کنند. در غیر این صورت ممکن است به اقبال ساکنین بافت های فرسوده تاثیر منفی بگذارد.

  • گروه چهارم و پنجم، بانک ها

بانک ها از دو منظر نگران بازار مسکن هستند که منظر اول مربوط به ایجاد زمینه برای سرمایه گذاری پر سود در بخش مسکن است که مدت ها است راکد مانده است. به نظر می رسد این انتظار بانک ها با توجه به روش تامین مالی دولت در برنامه باز آفرینی شهری نمی تواند انتظارات بانک ها را تامین کند، اما منظر دوم انتظار بانک ها از رونق گیری بازار سوداگری مسکن است که بتوانند دارایی های سمی خود را در یک بازار پر رونق به قیمت های بهتری به فروش برسانند که همان طور که در مورد گروه دوم توضیخ داده شد، این انتظار هم غیر قابل تحقق به نظر می رسد.

  • گروه صنایع ساختمانی

یک برآورد ذهنی و تخمینی نشان می دهد که اجرای 300 هزار واحد در بافت های فرسوده بین هفتاد تا نود میلیون تن انواع مصالح ساختمانی را نیاز داشته باشد که صنایعی مانند فولاد ساختمانی، سیمان، گچ و آهک، آلومینیوم، کاشی و موزائیک، صنایع چوبی و برقی می توانند به روز های پر رونقی در سال 97 امید وار باشند و رکود این نوع صنایع پایان یافته و فعالیت با ظرفیت بیش از 60 درصد را در دستور کار خود قرار دهند.

  • گروه بازار سرمایه

وزن بالای شرکت های تولید کننده فولاد و مصالح ساختمانی مانند سیمان و کاشی و سرامیک در بورس اوراق بهادار تهران که مدتی است به دلیل مشکلات صادراتی و رکود تولید مسکن و محدودیت بودجه عمرانی دولت با کاهش ارزش سهام مواجهند، با توجه به آن چه که در گروه ششم توضیح دادیم با افزایش در آمد و به تبع آن EPS همراه خواهند بود که در نتیجه به رونق بازار سهام منتهی می شود و به جرات می توان گفت؛ اگر سایر سهام معضل ساز نباشند می توان شاخص کل بورس را در فراتر از 120 هزار واحد در نیمه دوم سال مشاهده کرد. این گمانه زنی بر اساس اطلاعات اعلام شده مسئولین طرح صورت گرفته است و به نظر می رسد فعالان بازار های مختلف کشور باید با کسب اطلاعات بیشتر و الگو قرار دادن روش تحلیل مشابه به آینده نگری بازار خود بپردازند.

 

بزرگترین برنامه بازآفرینی شهری ایران

آغاز می شود

بر اساس این گزارش شهر عباس آخوندی  وزیر راه و شهر سازی با تاکید بر آفرینش مجدد عناصر استخوان‌بندی محله‌ها، اعلام کرد: برنامه‌ بازآفرینی شهری به‌عنوان بزرگ‌ترین برنامه‌ توسعه‌ شهری تاریخ ایران با بازآفرینی ۱۳۳۴ محله در سراسر کشور آغاز می‌شود.

وزیر راه و  شهرسازی با تاکید بر آفرینش مجدد عناصر استخوان‌بندی محله‌ها، اعلام کرد: برنامه‌ بازآفرینی شهری به‌عنوان بزرگ‌ترین برنامه‌ توسعه‌ شهری تاریخ ایران با بازآفرینی ۱۳۳۴ محله در سراسر کشور آغاز می‌شود.

وی  بیان داشت: در پیمایشی کلی که از وضع کنونی سکونت‌گاه‌های ناکارآمد داشتیم آن‌ها را در قالب ۲۷۰۰ محله در ۵۴۳ شهر و در ۱۴۱ هزار هکتار مساحت شهری شناسایی کردیم.

وزیر راه و شهرسازی یادآور شد: بازآفرینی این محله‌ها به معنی بهبود زندگی بیش از ۶ میلیون خانوار است که اگر حتی ۳ میلیون واحد مسکونی ظرف ۱۰ سال به‌سازی و یا نوسازی شوند، یکی از بزرگ‌ترین برنامه‌های بازآفرینی شهری در تاریخ ایران و حتی در مقیاس بین‌المللی اجرا شده‌ است.

بازآفرینی ۱۳۳۴ محله در برنامه‌ اول

وی اظهار داشت: در برنامه‌ بازآفرینی شهری به‌عنوان بزرگ‌ترین برنامه‌ توسعه‌ شهری تاریخ ایران، کار به دو برنامه‌ پنج‌ساله تقسیم شده‌ است. در برنامه‌ اول ۱۳۳۴ محله منظور شده‌ است. بنیان برنامه‌ ما در گام نخستین آفرینش مجدد عناصر استخوان‌بندی محله‌هاست.

وی با ابراز خرسندی از میزبانی رئیس محترم جمهور و اعضای کابینه دولت دوازدهم توسط ستاد بازآفرینی شهری تصریح کرد: بر این باوریم که براساس سیاست‌های ابلاغی مقام معظم رهبری مبنی بر واگذاری کار مردم به مردم و سیاستی که مکررا از سوی جنابعالی مبنی بر فعال‌سازی بخش خصوصی اعلام شده و می‌شود، وظیفه‌ دولت در این ارتباط برنامه‌ریزی و فراهم‌آوری بستر کار برای ساکنان، تسهیل‌گران، توسعه‌گران و سازندگان است.

آخوندی اعلام کرد: در پنج برنامه شامل توسعه امکانات و خدمات روبنایی، ارتقای زیرساخت‌ها، به‌سازی و ارتقای فضاهای شهری، تهیه طرح‌های بازآفرینی محله‌ها و ارتقای توانمندی‌های اقتصادی و ظرفیت سازی اجتماعی در مقیاس شهری و محله‌ای تنظیم کرده‌ایم.

صرف حداقل ۳۰ درصد منابع دستگاههای اجرایی در محلههای هدف بازآفرینی

وی در ادامه از رئیس‌جمهور درخواست کرد که در یک سیاست ابلاغی، تمام دستگاه‌های ذی‌ربط را مکلف فرمایید تا حداقل ۳۰ درصد منابع خود را در این محله‌ها هزینه کنند که این درصد متناسب با نسبت جمعیتی این محله‌ها از کل جمعیت شهری است. آخوندی اضافه کرد: برای آنکه بتوانیم هم کسری منابع دستگاه‌های ذی‌ربط را تکمیل نماییم و هم مبلغی را اهرم کنیم تا سایر دستگاه‌ها نیز منابع خود را به این امر اختصاص دهند، درخواست ما تخصیص سالیانه ۱۵۰۰ میلیارد تومان برای سرجمع برنامه‌های فوق است. البته این رقم از سوی سازمان برنامه نیز تایید شده‌ و در اسناد پشتیبان برنامه‌ی ششم نیز منظور گشته‌ است.

وزیر راه و شهرسازی اظهار کرد: برای نوسازی ۳ میلیون واحد ظرف ده سال داشتن یک بانک توسعه‌ای مسکن که بتواند سیاست‌ها دولت در این بخش را پشتیبانی کند ضروری است. خوشبختانه این موضوع در مجمع عمومی بانک مسکن در سال جاری به ‌تصویب رسید و می‌تواند کمک موثری به اجرای سیاست‌های دولت کند.

حمایت از خانهاولیها برای سکونت

در محلات هدف بازآفرینی شهری

عضور کابینه دولت دوازهم اعلام کرد: از خانه‌ اولی‌ها، کسانی‌که تمایل به انتقال محل سکونت خود به این بافت‌ها را دارند و ساکنان بافت به‌صورت هم‌زمان حمایت صورت می‌گیرد. در وضعیت فعلی برای اینکه خانوارهایی که می‌خواهند صاحب مسکن شوند از یک برنامه مطمئن اقتصاد خانوار برخوردار شوند، مبنایی که انتخاب شده‌ است افزایش هفت‌ برابری مبلغ پس‌انداز متقاضیان است.

آخوندی توضیح داد: این بدین معنی است که هر خانواری که مبلغ مشخصی را در صندوق پس‌انداز مسکن یکم سپرده کند، مطمئنا شش‌ برابر پس‌انداز خود تسهیلات دریافت خواهد کرد، این تعهد بانک است و بانک نمی‌تواند از آن سرباز زند و مبلغ سپرده‌ وی نیز آزاد خواهد شد.

کاهش نرخ سود به ۶ درصد

در بازآفرینی شهری

وزیر راه و شهرسازی که در سی‌ونهمین جلسه ستاد ملی بازآفرینی شهری در ساختمان شهید دادمان این وزارتخانه سخن می گفت، خطاب به رئیس‌جمهور اظهار داشت: تا کنون تعداد سپرده‌گذاران در این صندوق به بیش از ۳۶۲ هزار فقره رسیده‌ است. ما امروز از جنابعالی استدعا داریم تا به‌عنوان آغاز طرح عظیم باز‌آفرینی شهری در مقیاس بزرگ، دستور فرمایید دو اقدام تسهیل‌کننده در اختیار مردم قرار گیرد. یکی آنکه نرخ سود از ۸ درصد به ۶ درصد کاهش یابد و مدت هریک دوره توقف از ۶ ماه به ۵ ماه کاهش یابد.

وی افزود: درحال حاضر نرخ تسهیلات رسمی بانک‌ها ۱۸ درصد است که در عمل با هزینه‌های جانبی آن بیش از این می‌باشد با این پیشنهاد این نرخ به کمتر از یک‌سوم کاهش می‌یابد که امتیاز کم‌نظیری است. و موجب کاهش اقساط بازپرداختی نیز می‌شود که برای گیرندگان تسهیلات بسیار مهم‌است. نکته‌ دوم این است که در وضعیت فعلی، هر دوره توقف ۶ ماه است. آخوندی ادامه داد: یعنی پس از هر شش پس‌انداز معادل همان رقم تسهیلات برعهده‌ بانک مسکن خواهد بود. پیشنهاد ما کاهش این مدت به ۵ ماه است. این موضوع برای کسی که می‌خواهد شش دوره‌ توقف را سپری کند تا شش برابرِ پس‌انداز خود تسهیلات دریافت کند، زمان را از ۳ سال به ۲٫۵ سال کاهش می‌دهد.

حمایت مالی توسعهگران

در بازآفرینی شهری

دبیر ستاد ملی بازآفرینی شهری ابراز داشت: در کنار متقضیان، حمایت از تامین مالی توسعه‌گران نیز در دستور کار است. درحال حاضر، توسعه‌گران از سوی نظام بانکی به رسمیت شناخته نشده‌اند. البته پیش‌نویسی توسط ما، بانک مسکن و بانک مرکزی تهیه شده‌ است که با دستور جنابعالی مراحل برسی و تصویب آن در شورای پول و اعتبار تسریع خواهد شد.

آخوندی یادآور شد: توسعه‌گران در مشارکت با اراضی دولتی و هم‌چنین ساکنان امکان ایجاد ارزش افزوده بر روی املاک و اراضی دولت و ساکنان را دارند. در هر صورت مبنای کار ما مشارکت ساکنان و توسعه‌گران در امر به‌سازی و نوسازی واحدهای مسکونی، تجاری و اداری است.

وی افزود: هرچند درحال حاضر ما برنامه را بر سالیانه یکصدهزار واحد مسکونی تنظیم کرده‌ایم، لیکن مطمئنم که با این طرح این رقم ظرف دوسال حد اقل در ۲٫۵ ضرب خواهد شد. بر این اساس  به نظر می رسد چنانچه بر پایه تحلیل های اول این گفتار طرح باز آفرینی شهری شکل دقیق و واقعی به خود بگیرد ،  و اطلاعات و ارقام ارائه شده کاملا شفاف و اصولی در بستر تصمیمات سالم و منطقی تحقق پذیرد  سر بانک ها و سوداگران مسکن بی کلاه خواهد ماند .

خواندن 316 دفعه

نظر دادن

Make sure you enter all the required information, indicated by an asterisk (*). HTML code is not allowed.

جدیدترین عناوین

نشر مطالب با ذکر نام پایگاه خبری عصر اقتصاد بلامانع است. عصر اقتصاد مسئولیت مطالب از سایر منابع را عهده دار نمی باشد. 1395