چهارشنبه, 17 مرداد 1397 ساعت 06:00

وام مسکن پس از جهش قیمت کاربردی نیست

این مورد را ارزیابی کنید
(1 رای)

نیلوفر جمالی

عصراقتصاد:  کشورهای پیشرفته در زمینه تامین مسکن برای دهک‌های ضعیف جامعه برنامه ریزی خاصی دارند تا بتوانند آنها را برای داشتن سرپناه حمایت کنند. از این رو با ارائه یارانه اجاره بها و یا مسکن اجتماعی با اجاره ای بسیار کمتر از نرخ اجاره روز آن شهر سعی در تامین مسکن این قشر خاص می کنند. در ایران نیز سیاست‌های مختلفی برای حمایت از دهک‌های پایینی جامعه صورت گرفته است اما این سیاست‌ها در زمان انجام ناکار آمد بوده و حتی جوابگوی نیازهای این افراد نبوده است. بر این اساس اکنون وزارت مسکن برای جبران تاخیر در سیاستگذاری بخش مسکن راهکارهایی را ارائه کرده است.

در چند هفته اخیر شاهد حرکات مثبتی از طرف سیاستگذار بخش مسکن پس از یک دوره کم عملی بودیم و اقدام مناسبی در حوزه مسکن طی این مدت زمان صورت نگرفت. در زمستان سال 92 شاهد اقدامات مثبتی در بازار مسکن بودیم که طی آن پس از 6 سال قدرت از دست رفته وام خرید مسکن به شکل مناسبی احیا شد. تا سال 92 وام مسکن میان 18 الی 20 میلیون تومان بود که در زمستان سال 92 سقف این وام تا 40 میلیون تومان ارتقا پیدا کرد.

پس از تشکیل دولت یازدهم، رئیس جمهور بدون وقت کشی و بروکراسی از بانک مرکزی خواست تا رایزنی‌های لازم را صورت دهد و ممنوعیت افزایش وام خرید مسکن که در دولت دهم ممنوع شده بود را لغو کند. در دولت دهم درباره افزایش وام خرید مسکن حتی امکان صحبت و تصمیم گیری نبود اما در دی ماه سال 92 سقف وام مسکن از محل اوراق گواهي حق تقدم استفاده از تسهيلات مسکن از 20 میلیون تومان به 35 میلیون تومان رسید که با 10 میلیون تومان وام جعاله به 45 میلیون تومان رسید. همچنین در این سال به زوجین 50 میلیون تومان وام ارائه می دادند پس سقف وام از 20 میلیون تومان به 100 میلیون تومان رسید.

پس از این افزایش سقف وام مسکن در سال‌های 93 و 94 این وام باید تقویت می شد اما اقدامی صورت نگرفت، به همین دلیل در این شرایط کم عملی صورت گرفت و این واژه به معنی عدم فعالیت دو دولت اخیر در بخش مسکن نیست. در همان ابتدای شروع فعالیت دولت کارهایی صورت گرفت چراکه در بازار خرید مسکن وام 20 میلیون تومانی در سال 92 بیشتر شبیه به یک طنز بود تا واقعیت و در واقع افزایش سقف وام مسکن در این زمان یک شارژ مناسب بود.

پس از افزایش سقف وام مسکن در دی ماه سال 92 هیچ اقدام خاصی از سوی دولت صورت نگرفت. طی دو الی سه سال اخیر هیچ اقدام خاصی از سوی دولت برای اقشار کم درآمد یعنی دهک اول نیازمند مسکن و پس از آن برای دهک متوسط رو به بالا یعنی دهک 5، 6 و در گاهی موارد 7 جامعه صورت نگرفت.

در تمام نقاط دنیا از آنجایی که دهک اول توان تامین مسکن خود را ندارد دولت‌ها موظف به توانمندسازی آنها هستند در این راستا کشورهای مختلف به این دهک یارانه اجاره بها پرداخت می کنند یا خانه‌هایی به اسم مسکن اجتماعی از سوی دولت به آنها اختصاصا داده می شود که تا چند سال می توانند در آنها با اجاره بسیار اندک به عنوان مثال یک سوم اجاره روز آن شهر سکونت داشته باشند اما این اتفاق در کشور ما رخ نداده است.

سه دهک اول، دوم و سوم جامعه نیازمند پشتیبانی دولت هستند و در تمام کشورهای پیشرفته دنیا برای این سه دهک نیازمند جامعه تسهیلات مناسب خرید مسکن ارائه داده می شود و دولت خود را موظف می داند که به این قشر تسهیلات خرید مسکن مناسب بدهد.

سقف وام مسکن از سال 92 افزایش دیگری نداشت و امروز سقف وام مسکن برای خانه اولی‌ها به 180 میلیون تومان رسیده و برای سایر خانه اولی‌ها که از وام مسکن استفاده می کنند این وام 140 میلیون تومان است که این میزان از وام برای تامین مسکن دهک چهار و پنج جامعه و در گاهی موارد برای دهک ششم جامعه پاسخگوست اما این میزان وام برای دهک‌های شش و هفت جامعه سطح قیمتی مناسبی ندارد.

در سالهای 95 و 96 که بازار مسکن در رکود به سر می برد و قیمت مسکن هنوز افزایش پیدا نکرده بود نیز یک خانوار در دهک ششم با این میزان وام توان خریدش ارتقا پیدا نمی کرد چرا که در این سالها نیز برای خرید خانه در تهران باید حداقل 600 میلیون تومان پول پرداخت می شد که وام 120 تا 140 میلیون تومانی سطح مناسبی از قیمت مسکن را پوشش نمی داد و اکنون نیز که قیمت مسکن با جهش مواجه شده است این سطح وام اصلا به درد نمی خورد.

یکی از راهکارها برای تحریک عرضه و تقاضا در بخش مسکن که دولت و سیاستگذار پولی کشور طی چند سال اخیر می توانستند، انجام دهند این بود که مسیری برای حضور افزایش وام مسکن و تحریک بخش تقاضا وجود آورند اما علی رغم تذکرات کارشناسان و صاحب نظران این عرصه درباره تجربیات موفق جهانی به دولت و بانک مرکزی که برای باز شدن قفل رونق  مسکن بهتر است سمت تقاضای مصرفی تحریک شده و در این راستا باید تسهیلات دیگری ارائه شود، عکس العملی نشان داده نشد.

در شش ماه اخیر بازار مسکن در مسیر خروج از رکود به چند دلیل دچار انحراف قیمتی شده است. در دوره‌های قبل کم سابقه داشته است در ابتدای رونق قیمت دچار جهش شویم اما در این دوره اتفاق افتاده است. بازار معاملات مسکن تهران از آذر ماه سال 96 وارد فاز رونق شد و در دی ماه همان سال با جهش قیمت روبرو شد و این روند همچنان در بهمن سال 96، اردیبهشت، خرداد و تیرماه امسال ادامه داشت این اتفاق یعنی در همه ماه‌های اخیر با التهاب شدید مسکن مواجه بوده ایم.

مهمترین علت التهابات اخیر حوزه مسکن به وضعیت اقتصادی کشور و انتظار مردم در رابطه با تورم باز می گردد. زمانی که چشم انداز روشنی از وضعیت اقتصادی کشور وجود ندارد و از طرف دیگر با شوک‌های پی در پی قیمت دلار مواجه هستیم، همچنین با پدیده سفته بازی مواجه هستیم به صورت خودکار اثرش را بر بازار مسکن می گذارد بنابراین متغیر اصلی جهش قیمت مسکن خارج از بازار بود.

درون بازار مسکن نیز یک مشکل بزرگ وجود دارد که به التهاب این بازار کمک می کند و آن نیز نداشتن عرضه مناسب خانه‌هایی با متراژ پایین است. به عنوان مثال عرضه برای خانه‌های زیر 60 متر که پاسخگوی تقاضا باشد، وجود نداشت. همچنین در ماه‌های اخیر تقاضای مصرفی برای این خانه‌های با متراژ پایین وارد بازار شد و در کنار این اتفاقات سفته بازی و سرمایه گذاری نیز به بازار مسکن ورود پیدا کرد.

ورود هم زمان این دو دسته تقاضا باعث خودنمایی کمبود عرضه مسکن شد در نتیجه قیمت مسکن را با تنش و جهش مواجه کرد. همچنین بحث خروج امریکا از برجام نیز بر این موضوع تاثیرگذار بود. مهمترین اثر خروج آمریکا از برجام تاثیر روانی آن بر نرخ دلار بود و اگر پارسال سیاستگذاران پولی کشور اجازه داده بودند که قیمت ارز با سطح تورم افزایش پیدا کند، اکنون دلار با شوک ناگهانی مواجه نمی شد.

اگر بازار دچار شوک‌های ناگهانی نمی شد، اکنون شاهد اثرات روانی آن در بازار نبودیم. یعنی اگر نرخ دلار به جای اینکه در مدت زمان کوتاه یک ماه از 3 هزار تومان به 10 هزار تومان افزایش پیدا کند، اجازه می دادند که نرخ دلار ماهانه به واسطه قیمت واقعی به تدریج افزایش یابد، شاهد این التهاب در نرخ ارز نبودیم و در این راستا بازار مسکن نیز با چنین شرایطی رو به رو نمی شد.

اگر تدبیر درستی طی دو سال اخیر در تیم اقتصادی دولت نسبت به مدیریت درست بازار ارز  و وضعیت نامناسب شبکه بانکی صورت می گرفت، امروز شاهد این موضوع نبودیم که بازار مسکن، خانه اولی‌ها به دنبال خانه‌های 50 متری باشند که در بازار کاملا نایاب شده است. اکنون بسیاری قصد خرید مسکن را دارند اما به دلیل افزایش شدید قیمت‌های توان خود را از دست داده اند و تاوان عدم سیاستگذاری مناسب در حوزه اقتصاد کلان و سیاست‌های پولی را پس می دهند.

این وزارت راه و شهرسازی که متولی این امر است باید در سال‌های اخیر از ساخت واحدهای بزرگ متراژ با تشویق برای ساخت واحدهای کوچک متراژ، جلوگیری می‌کرد. همچنین کوتاهی متولی بخش مسکن درباره ضوابط شهرداری‌ها نیز در این موضوع نقش دارد.

این وزارتخانه طی چند هفته اخیر حرکت مناسبی را در پیش گرفته است و بر اساس راهبردهایی ارائه شده از سوی آنها دو نوع مالیات تنبیهی در نظر گرفته شده است. یک نوع از مالیات تنبیهی برای سوداگران در حوزه مسکن و شهرسازی است که بر اساس آن از خانه‌های خالی مالیات دریافت می شود و پیشنهاد شده است که شهرداری این کار را انجام دهد و دومین مالیات تنبیهی بر زمین‌های بایر اعمال می شود که باز هم بر اساس پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی این بحث به شهرداری منتقل می شود.

یک نوع مالیات تشویقی نیز در این راستا مطرح شده است که به سازندگان واحدهای کوچک متراژ تعلق می گیرد و بر اساس آن سازندگان واحدهای کوچک از پرداخت مالیات نقل و انتقال و مالیات ساخت و فروش مسکن معاف هستند. اما این تصمیم‌ها باید در سالهای 92، 93 و 94 پیشنهاد و مطرح می شد. در پایان سال 95 که آمار سرشماری نفوس و مسکن اعلام شد، شکاف وحشتناک میان حجم تقاضای خرید مسکن کوچک متراژ و حجم عرضه مسکن کوچک متراژ مشخص شد و بالای 60 درصد خانه‌های خریداری شده توسط افرادی که ساکن تهران بودند زیر 90 متر مربع بود درحالیکه بالای 60 درصد از خانه‌های ساخته شده در تهران بالای 100 متر مربع بودند از این رو وزارت راه و شهرسازی در همان زمان یا تا ابتدای سال 96 باید با ابزار مالیاتی جلوی این شکاف را گرفته و آن را ترمیم می کرد اما در این راستا بی تدبیری‌هایی صورت گرفت و هرچند امروز برای این کار دیر است اما طی دو هفته گذشته وزارت راه و شهرسازی راهکارهایی در این راستا ارائه کرده است.

در راستای اینکه با توجه به شرایط شهر تهران سیاست تشویقی برای ساخت خانه‌های کوچک متراژ حاشیه نشینی را تقویت می‌کند نیز باید گفت، در صورتی که وزارت راه و شهرسازی و وزارت کشور برای شهرداری‌ها سیاستگذاری‌های درستی انجام دهند این اتفاق رخ نخواهد داد.

در واقع متولیان این بخش باید ضوابط شهرسازی را بازنگری کنند و به گونه ای این ضوابط تغییر کند که هزینه ساخت واحدهای مسکونی بالای 70 متر برای سازندگان افزایش پیدا کند و از طرف دیگر هزینه ساخت واحدهای مسکونی کم متراژ برای سازندگان با کاهش همراه شود. همچنین باید نرخ عوارض صدور پروانه در مناطق شمالی شهر افزایش پیدا کند به طوری که چند برابر عوارض ساخت در مناطق جنوبی شهر باشد . بر این اساس اگر سازنده بخواهد آپارتمانی در منطقه یک تهران بسازد زمانی که ببیند این ساخت و ساز با پولی که باید برای عوارض به شهرداری بدهد توجیه اقتصادی ندارد، ترجیح می دهد این سرمایه گذاری را در نیمه جنوبی شهر تهران انجام دهد. در صورتی که شهرداری برای ساخت در مناطقی که ظرفیت ساخت و ساز واحدهای کم متراژ را دارند، عوارض نگیرد با توجه به اینکه تقاضای مصرفی خانه یکم‌ها بواسطه وام برای خانه‌های 60 و 70 متر مربعی بیشتر است، برای سازندگان صرفه اقتصادی بیشتری خواهد داشت. پس باید پروژه‌های مسکن برای محدوده‌هایی تعریف شود که بازار کشش آن را دارد.

خواندن 866 دفعه

نظر دادن

Make sure you enter all the required information, indicated by an asterisk (*). HTML code is not allowed.

جدیدترین عناوین

نشر مطالب با ذکر نام پایگاه خبری عصر اقتصاد بلامانع است. عصر اقتصاد مسئولیت مطالب از سایر منابع را عهده دار نمی باشد. 1395